Después de décadas de desarrollo respaldado por tasas de interés muy bajas y crédito simple, el dominio real comercial se ha topado con una barrera.
Las valoraciones de las propiedades de oficinas y comercios minoristas han estado cayendo desde el cambio generalizado en el lugar donde viven y trabajan las personas, y en la forma en que compran. Los esfuerzos de la Reserva Federal para combatir la inflación mediante el aumento de las tasas intrigadas han perjudicado además a la industria dependiente del crédito.
Los impactos se han sentido en todo el mundo, y bancos desde Estados Unidos hasta Japón, Suiza y Alemania se han visto obligados a compensar miles de millones en terribles obligaciones. Los precios de New York Community Bancorp, golpeados por problemas de dominio reales, han bajado un 66% en lo que va de año.
Pero algunos investigadores están empezando a ver luz en la conclusión de la madriguera.
Tracy Chen, directora de cartera de Brandywine Worldwide, dice que está empezando a ver algunas ventajas en los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS). Se trata de bonos patrocinados por un conjunto de créditos de legado comerciales genuinos y garantizados por propiedades como edificios de oficinas, tiendas minoristas y pisos.
En verdad, los CMBS con una calificación BBB (según lo medido por los archivos compilados por Interconversion Trade y Bank of America) han obtenido resultados mucho mejores que los bonos del Tesoro, los bonos corporativos y otros tipos de avances tan distantes este año. Chen dice que es un gran indicador para el resto de la publicidad comercial sobre legados genuinos.
Hace algún tiempo, Chime habló con ella sobre la búsqueda de focos de buena fe en CRE.
Esta historia ha sido modificada para mayor extensión y claridad.
Hace algún tiempo el Chime:
Con frecuencia escuchamos lo terribles que son las cosas para la publicidad de dominios comerciales genuinos y cómo realmente puede dañar la economía de los EE. UU. ¿Es exagerado ese destino y esa angustia?
Tracy Chen:
Ciertamente lo creo. El escaparate de CRE es excepcionalmente sensible en términos de precio. Si estamos en la cima de las tasas intrigadas, y si se produce la rotación reforzada (para reducir las tasas), eso será tremendamente útil para la publicidad de CRE. De hecho, una disminución insignificante de las tasas intrigadas debería ser una gran ayuda para levantar las suposiciones. Creo que la opinión sombría sobre la publicidad de CRE puede ser un poco exagerada.
Parece que los reforzados pueden mantener inquebrantables las tasas intrigadas por el momento. ¿Eso muestra problemas para CRE?
Eso puede significar que el mercado CRE tardará más en recuperarse. Es muy delicado para las tasas intrigadas. Está muy apalancado y no hay suficiente sencillez o intercambios en este momento. Por lo tanto, sin duda necesitará algunos cambios de costos (reducciones) en el futuro.
¿Cuál es la importancia de que los valores respaldados por hipotecas comerciales superen a los bonos del Tesoro o corporativos?
Existen numerosas variables que están configuradas para lograr un rendimiento superior en la publicidad CMBS. Para empezar, la mayoría de las malas noticias ya se estiman. Los bancos no están completamente controlados, pero el mercado de CMBS es más sencillo. Cuando las personas contribuyen en la publicidad de CMBS, tienen todo tipo de sospechas. Creo que esas sospechas son bastante draconianas en la actualidad. Por lo tanto, la valoración pesimista del mercado se refleja en el escaparate de CMBS más que en la división de gestión de cuentas o en la división de crédito privado.
El escaparate de CMBS también incluye una participación menor en préstamos CRE, poco más del 10%, aunque los bancos territoriales tienen la mayor participación. De hecho, aunque CMBS abarca una proporción menor, es el más sencillo en términos de estimación de malas noticias. Y justo después de que Encouraged detuviera las intrigantes subidas de tipos, tuvo una sólida recuperación y un repunte en lo que va del año.
Lo tomo como una señal de un posible giro en la publicidad de CMBS en términos de opinión publicitaria. Yo diría que esto probablemente podría ser un presagio de la recuperación del escaparate de CRE.
¿Pero cree que los bancos territoriales como Old York Community Bank seguirán teniendo dificultades?
El York Community Bank no utilizado tiene un problema peculiar. No creo que eso sea predominante en el resto de la publicidad de CRE. Se concentraron excepcionalmente en viviendas multifamiliares de la moderna ciudad de York, que tienen problemas de control de arrendamientos. No creo que sea agente del escaparate de CRE.
En general, ¿cree que estos bancos territoriales o más pequeños seguirán sufriendo desgracias relacionadas con la CRE?
Acepto que algunos de los bancos regionales están excepcionalmente poco reservados en términos de posibles desgracias, por lo que probablemente tendrán que sufrir algunas dificultades en el futuro. Pero no creo que puedan desencadenar un riesgo sistémico. Y llevará tiempo recuperarse del tormento relacionado con el escaparate de CRE. Pasará mucho tiempo hasta que esos avances se materialicen. Será una cifra excepcionalmente retrasada.
¿Qué deberían sacar recientemente los lectores de Chime de esta información?
No es justo toda la angustia y el destino en la publicidad de la CRE. Se ve un lado positivo en el mercado de CMBS. Y el dominio comercial genuino no lo es todo
Good Work